截至2026年3月31日，沪市52只公募REITs全面完成2025年年度报告披露工作。年报信息显示，全年52只产品合力交出收入145亿元、同比增长71%，可供分配金额88亿元、同比增长42%，展现出强劲的内生增长动力。
细分赛道方面，消费板块成为增长引擎，线下商业场景活力充分释放，叠加运营方通过业态升级、IP活动引流等精细化运营手段，平均出租率攀升至98%，营收与现金流双双超预期，收缴率接近100%。保障性租赁住房板块继续发挥“稳定器”作用，以95%的高位出租率和100%的租金收缴率，形成穿越周期的稳健底色。能源板块实现结算电量40亿千瓦时，营收完成率达到106%。产业园区和仓储物流板块尽管租金单价短期承压，但整体出租率仍处于合理区间。高速公路板块虽受路网环境波动影响，但仍凭借69亿元的通行费收入和日均32万辆的车流量，展现出资产端的强大韧性，整体现金流完成度达97%。
在低利率环境常态化的背景下，沪市REITs作为具备稳定现金流特征的独立资产配置工具，其“压舱石”属性在2025年得到市场验证，全年二级市场除权价格平均上涨6.3%，若计入分红再投资，复权价格涨幅高达11.9%。分红派现方面，全年实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。其中，产权类REITs整体分派率达4.18%；经营权类REITs全周期内部收益率（IRR）约4.05%，而收费公路类项目贡献了近六成的分红总额。
2025年，沪市REITs“首发+扩募”双轮驱动战略进入深化落地阶段，常态化扩募机制逐步成熟。截至2026年3月末，张江、普洛斯、京保、临港等7单扩募项目成功落地，不仅有效扩大了单只基金的资产规模，更通过资产组合的多元化显著提升了抵御单一风险的能力。当前，扩募梯队建设成果丰硕，厦门安居项目已获批复待发行，京东、城投宽庭等5单项目正处于推进快车道，一批优质不动产正加速通过REITs平台实现证券化。
与此同时，沪市多层次REITs市场格局正加速构建。截至2026年3月末，商业不动产REITs试点稳步推进，累计受理14单，规模合计达570亿元；机构间REITs市场亦蓬勃发展，累计受理70单、规模接近1300亿元，其中已发行41单、规模合计730亿元。
在治理体系建设方面，市场参与主体持续发力，“REITs运营官”制度在原始权益人集团层面广泛铺开；激励约束机制实质化运行，将超额收益直接挂钩管理团队，极大激活了运营端的主观能动性。
信披标准优化方面，上交所2025年末修订发布REITs年度报告指引，完善了年度报告披露规范，重点细化了估值校验、可供分配金额调整等披露要求。本次年报作为修订后的首次披露，相关新增要求均得到有效落实，各项目均采用其他估值方法对收益法评估结果进行校验，并明确列示了可供分配金额调整事项及原因。
展望“十五五”新征程，沪市公募REITs将以优化平台建设为抓手，充分挖掘资产价值，强化多方协同的运营格局，着力推动商业不动产REITs试点平稳落地，致力打造覆盖多资产类别、具备国际竞争力的资产运营管理平台。
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